成都老破小市场回暖,总价 100-150 万房源成交占比上升

原标题:多地“老破小”二手房突然火了!以前几百天卖不掉的房子,如今挂牌1天“秒售”曾被市场嫌弃的“老破小”(通常指城市主城区房龄超过20年的二手房),如今也开始受宠了。

“‘老破小’的咨询和成交量确实比之前踊跃了不少。”成都德佑地产一门店经纪人小陈告诉每经记者,这些老房子主要集中在成都市主城“5+2”区域,有学校、地铁站点等配套的房源咨询量自然更多,成交周期也相对较短。

“我近期还接到不少外地人的来电,咨询在成都买房的相关事宜,其中多是来自成都周边城市的买家,买房预算约在100万至150万元。”小陈补充道。

据贝壳研究院成都分院监测,5月成都二手房成交中,总价100万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势;100万—150万元房源的成交占比小幅增加,处于近一年较高水平,呈现弱复苏状态。从面积来看,紧凑的套二(80平方米及以内)、套三(80-100平方米)户型各占据约两成市场份额。

每经记者梳理各机构数据发现,今年以来,包括上海、广州、杭州、东莞、昆明等多个一二线城市,近期“老破小”二手房在成交量不断攀升的同时,成交周期也明显缩短,对比此前长达百天甚至几百天的成交周期堪称“光速”。

以杭州为例,今年3月起,该市的“老破小”二手房就因总价低、出租回报高等优势而成交量暴涨,且热度在5月仍在持续。

杭州我爱我家数据显示,朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中,翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高,而去年全年该小区共成交38套,今年截至5月的成交量已经达到44套。

“很多老旧小区二手房价已经跌回到2017年左右的水平,具备一定的性价比,而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能达到2.5%~2.8%,也是一种比较稳妥的投资。”杭州链家大关商圈一门店经纪人告诉每经记者,这些成交量高的老小区房源面积都比较小、总价低,“一些市中心老小区低价房源基本成交周期就一周时间,普遍议价空间收窄”。

另据上海中原地产数据,5月上海二手住宅成交1.71万套,环比增加5.35%。其中,5月最后5天(5月27—31日),在上海“沪九条”新政的推动下,仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型,成交量较政策出台前5天增加了5%。

“核心城区的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段优势,尤其是总价可控,当然长远来看可能还有动拆迁机会,因此会受到部分资金有限的买家青睐,对整体市场而言具有积极的市场影响。”易居研究院研究总监严跃进表示,从另一个角度来看,这背后涉及到很多有改善型住房需求的业主,“老破小”二手房交易活跃也使得这些业主有能力去换房。

记者注意到,此轮“老破小”二手房的交易热潮,与各地限购政策的陆续解除分不开,同时也有其他利好消息的影响。

今年以来,多地关于“原拆原建”(即拆除老房子后重建新房,居民可搬回原址,而不是异地安置)提法增多,这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。不过,此前“原拆原建”模式的资金来源是政府财政支持,真正能实现“原拆原建”的小区不多。

但在今年4月11日,浙江省住建厅等三部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》,这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见,明确了相关工作流程和支持性政策,该政策聚焦“自主更新”,即小区业主可以主导老小区重建事宜。

事实上,今年3月底,杭州闸弄口片区四个小区就启动了“原拆原建”的民意调研摸排,引发社会关注,也造成了该片区的房价波动。在成都,包括青羊区将军街68号、君平街89号等均实现了“原址重建”,中央花园二期则从几年前就开始探索拆旧建新。

除此之外,在本轮楼市调整期,价格下调最多的就是“老破小”二手房,叠加不少“老破小”业主不惜售的心态,加速了此类二手房的成交。

以上海静安区万荣小区为例,5月成交的一套约40平方米一室一厅房源,成交价190万元,单价47170元/平方米,成交周期仅9天。但在2021年同期,该小区同等面积房源的成交价则为254万元,成交单价为61831元/平方米。

今年4月,易居研究院在22城二手房成交报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”,以此衡量二手房价格泡沫。据其测算,一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升,2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”,从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%,随后泡沫持续变小。

尤其在2023年上半年二手房挂牌量激增阶段,供求压力倒逼二手房价格泡沫持续缩小。到了今年一季度该泡沫仅5%,意味着历时三年时间,一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除,二手房价格回归健康状态。这也在很大程度上代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。

不过该报告也认为,当前二手房市场面临一些挑战,如房源加速挂牌、部分房源降价幅度大导致房东焦虑、高位接盘二手房定价困难等。“二手房市场活跃不仅关乎居民家庭资产变现、住房置换与改善,还与房企去库存和资金安全紧密相关。在当前价格泡沫基本消除的背景下,各地应继续采取有效措施,进一步激活二手房市场。”

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